Immobilienbewertung München – Immosmart
Wissen, was Ihre Immobilie wert ist, bevor Sie entscheiden.
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Mehr InformationenImmobilienbewertung in München – Warum eine professionelle Einschätzung wichtig ist
Der Münchner Immobilienmarkt ist stark nachgefragt, doch nicht jede Immobilie erzielt automatisch Höchstpreise. Eine fundierte Immobilienbewertung durch Immosmart hilft Ihnen, den realistischen Marktwert zu bestimmen – basierend auf Lage, Zustand, Ausstattung und aktuellen Vergleichswerten. So vermeiden Sie Fehleinschätzungen, setzen den richtigen Angebotspreis und sichern sich beste Verkaufschancen.
Unser Erfolgsrezept
Ihr Anliegen verstehen
Am Anfang steht ein Gespräch: Wir klären Anlass, Zeitrahmen und welche Unterlagen schon vorliegen, etwa Grundbuchauszug, Grundrisse oder Energieausweis. Ob Verkauf, Erbschaft, Trennung oder Planung – der Anlass bestimmt, welche Bewertung Sie brauchen. Immobilienpreise per Ferndiagnose zu schätzen ist nicht unser Stil. Für eine fundierte Einschätzung vereinbaren wir einen Termin bei Ihnen vor Ort.
Immobilie professionell bewerten
Ein Immosmart-Makler besichtigt Wohnung oder Haus, das Gemeinschaftseigentum und das Umfeld. Danach vergleichen wir mit tatsächlich bezahlten Kaufpreisen ähnlicher Objekte, den Transaktionsdaten des Gutachterausschusses und unserer Marktkenntnis aus eigenen Verkäufen. Je nach Immobilie ordnen wir das Ergebnis nach dem Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren der ImmoWertV ein. Gerade bei Erbschaft oder Trennung schafft das Klarheit über den Preis.
Ergebnisse vorstellen
Den Marktwert erhalten Sie innerhalb weniger Tage, nicht als nackte Zahl per E-Mail, sondern in einem persönlichen Gespräch. Wir erklären Ihnen, wie die Werte zustande kommen und welche Faktoren den Preis heben oder drücken. So können Sie das Ergebnis nachvollziehen und mit Miterben, Ihrem Partner oder Ihrem Steuerberater besprechen.
Preis ermittelt – Folgeberatung inklusive
Ein Ergebnis wirft oft neue Fragen auf: Jetzt verkaufen oder später? Vermieten oder selbst nutzen? Sie erhalten einen empfohlenen Angebotspreis, eine Empfehlung zur Vermarktung und eine Beratung zu den nächsten Schritten. Diese Folgeberatung ist inklusive und unverbindlich.
Was ist Ihre Immobilie in München wert?
Eine Immobilienbewertung in München zeigt Ihnen, welchen Preis Ihre Wohnung oder Ihr Haus am Markt realistisch erzielt. Immosmart ermittelt den Marktwert Ihrer Immobilie fundiert anhand von Lage, Zustand, Ausstattung und tatsächlich bezahlten Vergleichspreisen. Die Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Für Gericht, Finanzamt oder Bank brauchen Sie dagegen ein Verkehrswertgutachten von einem Sachverständigen.
- Persönliche Marktwerteinschätzung nach Besichtigung, kostenfrei
- Online-Wertermittlung für eine erste Wertspanne
- Grundlage: amtliche Daten des Gutachterausschusses München
- Ergebnis wird Ihnen persönlich erklärt, inkl. Folgeberatung
Ein paar Angaben genügen. Wir melden uns und vereinbaren einen Besichtigungstermin.
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Welche Bewertung brauchen Sie? Der Anlass entscheidet
Nicht jede Bewertung passt zu jedem Zweck. Die Tabelle zeigt, wofür eine Maklereinschätzung reicht und wann ein Gutachten nötig ist.
| Anlass | Passende Bewertung | Wer erstellt sie |
|---|---|---|
| Verkauf | Marktwerteinschätzung mit Vergleichspreisen und Angebotspreisstrategie | Immosmart |
| Erbschaft unter Erben | Marktwerteinschätzung als gemeinsame Entscheidungsgrundlage; bei Streit ein Gutachten | ImmosmartSachverständiger |
| Erbschaft- oder Schenkungsteuer | Gutachten, wenn Sie einen niedrigeren Wert als den steuerlich angesetzten nachweisen wollen | Sachverständiger / Gutachterausschuss |
| Trennung oder Scheidung | Marktwerteinschätzung für die Einigung, bei gerichtlichem Verfahren Gutachten | ImmosmartSachverständiger |
| Finanzierung | Die Bank ermittelt den Beleihungswert selbst; eine Marktwerteinschätzung hilft bei der Vorbereitung | Bank |
| Zwangsversteigerung | Gutachten zum Verkehrswert im Auftrag des Amtsgerichts | Gerichtlich bestellter Sachverständiger |
Gibt es bei Erbe oder Trennung unterschiedliche Vorstellungen, begleiten wir auf Wunsch auch eine Mediation zwischen Erben oder Ex-Partnern.
Online-Immobilienbewertung oder Bewertung vor Ort
Beide Wege sind kostenfrei. Sie unterscheiden sich darin, wie genau das Ergebnis ist.
Erste OrientierungOnline-Wertermittlung
- Ergebnis sofort als Wertspanne
- Rechnet mit Adresse und Eckdaten
- Gut für eine erste Orientierung
- Kennt Zustand, Grundriss und Hausgemeinschaft nicht
Empfohlen für den VerkaufPersönliche Bewertung
- Besichtigung durch einen Immosmart-Makler
- Abgleich mit tatsächlichen Verkaufspreisen
- Berücksichtigt Mikrolage, Zustand und Ausstattung
- Empfohlen, wenn Sie verkaufen möchten
Was den Immobilienwert in München bestimmt
In München entscheiden Lage und Bestandsart stärker über den Preis als in den meisten anderen Städten. Diese Faktoren prüfen wir bei jeder Bewertung.
Lagen und Stadtteile
Zwischen guter und durchschnittlicher Wohnlage liegen in München deutliche Preisunterschiede, oft innerhalb desselben Stadtbezirks. Wie sich das in Altbauvierteln wie Schwabing oder in Villenlagen wie Bogenhausen auswirkt, zeigen unsere Seiten zum Immobilienmarkt in Bogenhausen.
Für Sie heißt das: Ein Rechner, der nur die PLZ kennt, bildet den Unterschied zwischen zwei Straßen nicht ab.
Baujahr, Zustand und Energie
Der Gutachterausschuss wertet Wiederverkäufe nach Baujahresgruppen aus. Die Entwicklung fiel im ersten Halbjahr 2026 je nach Gruppe unterschiedlich aus, zwischen minus 1 % und plus 5 %.
Für Sie heißt das: Baujahr, jede Modernisierung und der Energieausweis gehören in jede Bewertung. Ein Durchschnittspreis für „München“ sagt über Ihre Wohnung wenig.
Objektart und Nachfrage
Wir bewerten Eigentumswohnungen, Häuser sowie bebaute und unbebaute Grundstücke. Bei Eigentumswohnungen gibt es in München viele Vergleichskäufe, bei Villen und Mehrfamilienhäusern deutlich weniger. Häuser haben sich zuletzt schwächer entwickelt als Wohnungen.
Für Sie heißt das: Für Wohnungen trägt das Vergleichswertverfahren, bei Renditeobjekten zählen Mieteinnahmen und das Ertragswertverfahren.
Grundstück und Bodenrichtwert
Individuelle Wohnbaugrundstücke wurden im ersten Halbjahr 2026 im Mittel rund 8 % unter den Bodenrichtwerten zum 01.01.2026 verkauft.
Für Sie heißt das: Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine Zone, kein Verkaufspreis für Ihr Grundstück.
Erhaltungssatzungen in München
München hat 36 Erhaltungssatzungsgebiete mit rund 204.400 Wohnungen. Dort sind die Umwandlung in Eigentumswohnungen, Rückbau und umfassende Modernisierungen genehmigungspflichtig und oft nicht genehmigungsfähig. Die Stadt hat außerdem ein Vorkaufsrecht, das sie innerhalb von drei Monaten nach Abschluss des Kaufvertrags ausüben kann. Käufer können das mit einer Abwendungserklärung verhindern, verpflichten sich damit aber zu den Erhaltungszielen.
Für Sie heißt das: Liegt Ihr Mehrfamilienhaus oder Ihre Wohnung in einem solchen Gebiet, verändern sich Käuferkreis, Zeitplan und Preis. Wir prüfen das vor der Bewertung im Geoportal der Stadt.
Die amtlichen Bodenrichtwerte für München ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München, gegen Gebühr abrufbar über bodenrichtwerte-muenchen.de. Der Bodenrichtwert beschreibt den Wert des Grundstücks, nicht den Ihres Hauses.
Immobilienpreise in München: Was der Gutachterausschuss meldet
Der Gutachterausschuss wertet alle notariellen Kaufverträge in München aus. Die Zahlen sind Mittelwerte und ersetzen keine Bewertung im Einzelfall.
Quellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München, Halbjahresreport 2026 (August 2026) und Frühjahrsticker 2026 (April 2026); Landeshauptstadt München, Mietspiegel 2025 (qualifiziert). Werte gerundet, Stand 07.10.2026.
Diese Unterlagen brauchen wir für die Bewertung
Für die erste Einschätzung reichen Wohnfläche, Baujahr und Fotos. Für eine belastbare Bewertung helfen diese Dokumente:
Grundstück und Gebäude
- Grundbuchauszugbeim Grundbuchamt des Amtsgerichts München, Infanteriestraße 5
- Flurkarteals Auszug aus dem Liegenschaftskataster beim Kommunalreferat, GeodatenService München
- Baupläne und Genehmigungenaus der Bauakte bei der Zentralregistratur der Lokalbaukommission, Blumenstraße 19. Wohnflächenberechnung und Energieausweis liegen dort nicht vor.
- Wohnflächenberechnungaus den Kauf- oder Bauträgerunterlagen; fehlt sie, messen wir nach Wohnflächenverordnung nach
Wohnung, Energie und Miete
- Energieausweisbeim Eigentümer oder der Hausverwaltung; für den Verkauf ist er Pflicht
- Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplanbei der Hausverwaltung (nur Eigentumswohnungen)
- Mietverträgebei vermieteten Objekten, mit aktueller Miete und letzter Erhöhung
Welche Bewertungsverfahren gibt es?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) kennt drei normierte Verfahren. Welches passt, hängt von der Immobilie ab.
Vergleichswertverfahren
Der Wert ergibt sich aus Kaufpreisen ähnlicher Immobilien in vergleichbarer Lage. Für Eigentumswohnungen in München ist es das wichtigste Verfahren, weil der Gutachterausschuss hier viele Verkäufe auswertet.
Ertragswertverfahren
Maßgeblich sind die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen. Es wird bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Wohnungen und Gewerbeobjekten eingesetzt. Der Mietspiegel dient als Orientierung für die ortsübliche Miete.
Sachwertverfahren
Bodenwert plus Herstellungskosten des Gebäudes, abzüglich Alterswertminderung. Es kommt bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz, wenn es wenig Vergleichsverkäufe gibt.
Was unsere Bewertung leistet und was nicht
Das leistet die Immosmart-Bewertung
- Realistischer Marktwert als Grundlage für den Verkauf
- Vergleichende Marktanalyse mit amtlichen Daten
- Einordnung nach den Verfahren der ImmoWertV
- Persönliche Erläuterung und Empfehlung, kostenfrei
Das leistet sie nicht
- Kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB
- Keine Anerkennung durch Gericht, Finanzamt oder Bank
- Keine Garantie für einen bestimmten Verkaufspreis
- Keine Steuer- oder Rechtsberatung
Brauchen Sie ein Gutachten zum Verkehrswert Ihrer Immobilie, nennen wir Ihnen die Möglichkeiten: öffentlich bestellte Sachverständige über die IHK für München und Oberbayern, einen zertifizierten Sachverständigen (z. B. DIA oder nach DIN EN ISO/IEC 17024) oder den Gutachterausschuss. Manche Sachverständige bieten neben dem Vollgutachten ein günstigeres Kurzgutachten an; vor Gericht hat es meist weniger Gewicht.
Immosmart ist Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO, zuständige Behörde ist die IHK für München und Oberbayern. Wenn Sie nach der Bewertung verkaufen möchten, finden Sie hier alles zum Immobilienverkauf mit Immosmart.
Ihr Ansprechpartner für die Bewertung
Fritz Stelzer
Fritz Stelzer war viele Jahre bei der HypoVereinsbank in Vermögensanlage, Finanzierung und Immobilien tätig und hat ab 2001 bei der Interhyp AG das Geschäft mit privater Immobilienfinanzierung aufgebaut. Bei Immosmart begleitet er Eigentümer bei Verkauf, Finanzierung und als Mediator, wenn mehrere Beteiligte sich auf einen Wert einigen müssen.
„München ist kein einheitlicher Markt, sondern ein Flickenteppich aus Altbauvierteln, Siedlungen und Satzungsgebieten. Zwei Wohnungen mit gleicher Größe im selben Stadtbezirk können sich im Wert deutlich unterscheiden, je nach Straße, Hausgemeinschaft und Baujahr. Deshalb sehen wir uns jede Immobilie an, bevor wir einen Wert nennen.“
Immosmart GmbH
Färbergraben 12, 80331 München
Telefon 089 41 41 88 80 0 · info@immosmart.de
Alle Informationen dieser Seite zur Immobilienbewertung München beziehen sich auf das Stadtgebiet. Für Fragen zur Finanzierung nach dem Kauf hilft unsere Finanzierungsberatung.