Bodenrichtwerte München - Infos und Werte

Bodenrichtwerte München - Infos und Werte

Ob bei der Bewertung eines Grundstücks oder der Berechnung der Grundsteuer – der Bodenrichtwert liefert eine wichtige Orientierung. In diesem Artikel erhalten Sie umfassende Informationen zu den Bodenrichtwerten in München, darunter Begriffserklärungen, aktuelle Zahlen und ihre Relevanz für Immobilienkäufer und -verkäufer.

 

Bodenrichtwerte erklärt – Grundlagen und Bedeutung

Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters unbebauten Grundstücks in einer bestimmten Lage an. Er wird von regionalen Gutachterausschüssen festgelegt und regelmäßig, meist alle zwei Jahre, aktualisiert. Wie der Name „Richtwert“ nahelegt, handelt es sich dabei nicht um den individuellen Marktwert, sondern um einen Orientierungswert, der auf den tatsächlichen Kaufpreisen ähnlicher Grundstücke in der Umgebung basiert.

Dabei dienen die Bodenrichtwerte als wichtige Orientierungshilfe für verschiedene Zwecke: Sie sind eine wichtige Grundlage für Grundstückseigentümer, Kaufinteressenten und Immobilienverkäufer, da sie eine Einschätzung des Bodenwerts ermöglichen. Zudem spielen Bodenrichtwerte eine entscheidende Rolle bei der Berechnung von Steuern und Gebühren, beispielsweise der Grundsteuer oder der Erbschaftssteuer. Auch für Finanzämter und Banken sind Bodenrichtwerte oft eine Grundlage für die Wertermittlung und Finanzierungsentscheidungen.

In der Praxis beeinflussen zahlreiche Faktoren den tatsächlichen Grundstückswert, etwa Lage, Zuschnitt, Erschließung und die Nachfrage im Markt. Daher ist der Bodenrichtwert als Anhaltspunkt zu verstehen, der je nach individuellen Gegebenheiten angepasst werden muss.

 

Bodenrichtwerte in den Münchner Stadtteilen 2024

In München variieren die Bodenrichtwerte je nach Lage und spezifischen Gegebenheiten der einzelnen Stadtteile erheblich. Im bundesweiten Vergleich gehören die Richtwerte der [für den angespannten Immobilienmarkt bekannten] bayrischen Landeshauptstadt zu den höchsten. Die Gebietsabschnitte, für die er festgelegt ist, können in besonders homogenen Gebieten wie den zentralen Stadtteilen oder beliebten Wohnlagen präziser und enger gefasst sein, während in weniger dicht bebauten oder sich entwickelnden Bereichen größere Zonen berücksichtigt werden.

Der durchschnittliche Bodenrichtwert für München beträgt 2.000 €/m² [Quelle: https://www.bodenrichtwerte-deutschland.de/boris/bayern/muenchen]

In der Karte finden sie die Werte zu einigen ausgewählten Straßen, welche die erheblichen Unterschiede innerhalb des Stadtgebiets exemplarisch darlegen. Auch innerhalb eines Stadtteils können die Werte der einzelnen Bodenrichtwertzonen sehr unterschiedlich ausfallen. Ihre Adresse ist nicht dabei und sie benötigen eine genauere Auskunft? Erhalten sie eine kostenlose und unverbindliche Auskunft über den Wert ihres Grundstücks unserer Online-Wertermittlung oder nehmen Sie direkt Kontakt mit uns auf.

 

Einflussfaktoren und Trends in München

Der Bodenrichtwert wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst, wobei die Lage eine zentrale Rolle spielt: In gefragten Vierteln wie Schwabing oder Bogenhausen sind die Werte deutlich höher als in Randbezirken. Ebenso entscheidend ist die Infrastruktur – Grundstücke mit guter Anbindung an den Nahverkehr, in der Nähe von Schulen, Einkaufsmöglichkeiten oder Grünflächen, erzielen höhere Werte. Zudem beeinflussen die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks, beispielsweise ob Wohn- oder Gewerbebauten erlaubt sind, den Wert. Keinen Einfluss nimmt hingegen die Bebauung eines Grundstücks, diese wird für die Bestimmung „ausgeblendet“. Der Bodenrichtwert eines bebauten und eines unbebauten Grundstücks kann daher gleich hoch sein, da er nur über den Bodenwert Aufschluss gibt.

Stadtteilspezifische Entwicklungen, Neubauprojekte oder Änderungen in der Stadtplanung können ebenfalls für Unterschiede sorgen. Zwischen 2015 und 2021 war ein kontinuierlicher Anstieg von über 85 % zu beobachten – von 1.350 €/m² auf 2.500 €/m². 2022 kam es hingegen zu einem moderaten Rückgang von 4 % im Vergleich zum Vorjahr - auf 2.400 €/m. Der Bodenrichtwert befindet sich trotz des Rückgangs noch deutlich über den Niveaus der Vorjahre.

 

Bodenrichtwert = Grundstückswert? Bedeutung für Immobilienkäufer und Verkäufer

Zur Berechnung des Bodenwerts eines Grundstücks lässt sich folgende Formel heranziehen: Bodenwert = Bodenrichtwert x Fläche in m². Da der Bodenrichtwert auf tatsächlichen Verkaufsdaten basiert, könnte man zunächst annehmen, dass das Ergebnis dieser Rechnung dem (aktuellen) Marktwert entspricht. Hierbei sind jedoch zwei Aspekte zu beachten:

  1. Der Bodenrichtwert stellt einen Durchschnittswert für Grundstücke im selben Gebiet mit ähnlichen Eigenschaften dar
  2. Er wird aus vergangenen Verkäufen gebildet und grundsätzlich alle 2 Jahre veröffentlicht, Preisentwicklungen können also noch nicht berücksichtigt sein

Am besten lässt der Richtwert sich daher als Basis für die Wertermittlung betrachten. Er gibt einen zuverlässigen amtlichen Durchschnittswert für vergleichbare Grundstücke, individuelle wertsteigernde oder -senkende Faktoren sollten jedoch ebenfalls einbezogen werden. So können die Grundstücksform und -größe, Bodeneigenschaften, die Art der baulichen Nutzung oder die Bebaubarkeit, die direkte Umgebung und Anbindung sowie die aktuelle Nachfrage und Marktsituation den Wert eines Grundstücks maßgeblich beeinflussen.

 

Zusammengefasst:

Der Bodenrichtwert ist eine äußerst hilfreiche Grundlage und ein verlässlicher Anhaltspunkt, wenn es um die Orientierung beim Grundstückswert geht. Wer jedoch als Käufer oder Verkäufer eine fundierte Entscheidung treffen möchte, sollte auf eine professionelle Einschätzung des Marktpreises setzen – denn nur so können die spezifischen Eigenschaften des Grundstücks und die aktuelle Marktsituation realistisch berücksichtigt werden.

Sind noch Fragen offengeblieben? Gerne helfen wir Ihnen weiter, von einem unverbindlichen Erstgespräch bis hin zur Beratung und Begleitung: Kontakt

 

 

FAQs – Häufig gestellte Fragen zu Bodenrichtwerten

  1. Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittspreis für einen Quadratmeter unbebauten Bodens. Er wird für Grundstücke eines bestimmten Gebiets festgelegt und auf Basis von Kaufpreissammlungen bestimmt. Er dient als Orientierung für den Grundstückswert und wird alle zwei Jahre von den Gutachterausschüssen veröffentlicht.

  1. Wie wird der Bodenrichtwert berechnet?

Der Bodenrichtwert basiert auf realen Grundstücksverkäufen in der jeweiligen Region. Der Gutachterausschuss wertet diese Kaufverträge aus und legt den Durchschnittspreis fest, wobei Faktoren wie Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks berücksichtigt werden.

  1. Wo kann ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück einsehen?

Die Bodenrichtwerte können Sie beim zuständigen Gutachterausschuss oder online im Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS Bayern) gegen Entgelt abrufen.

Um den Wert ihres Grundstücks zu ermitteln können sie auch unser kostenloses und unverbindliche Online-Wertermittlung nutzen oder uns eine Anfrage senden. Wir beraten sie gerne zu allen Fragen rund um ihr Grundstück.

  1. Warum gibt es Unterschiede bei den Bodenrichtwerten in München?

Die Bodenrichtwerte unterscheiden sich je nach Lage, Nachfrage und Infrastruktur. In zentralen, begehrten Stadtteilen wie Schwabing, Maxvorstadt oder Bogenhausen sind sie deutlich höher als in Randbezirken. Auch die erlaubte Nutzung eines Grundstücks spielt eine Rolle.

  1. Wie oft ändern sich die Bodenrichtwerte?

In der Regel werden die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre aktualisiert. In München wurden die aktuellen Richtwerte am 24.06.2024 mit Stand 01.01.2024 veröffentlicht. In besonders dynamischen Märkten wie München kann es jedoch auch zwischenzeitlich zu Schwankungen kommen.

  1. Steigen die Bodenrichtwerte in München immer weiter?

Insgesamt zeigt der Trend Münchens seit 2015 einen Anstieg der Bodenrichtwerte, seit 2022 ist jedoch ein moderater Rückgang zu verzeichnen, wobei der Wert noch deutlich über den Niveaus der Vorjahre liegt. Wie sich die Bodenrichtwerte in Zukunft entwickeln wird von zahlreichen Faktoren beeinflusst. Wir stehen Ihnen gerne mit unserer Expertise zur Seite und unterstützen Sie dabei, fundierte Entscheidungen in der aktuellen Marktsituation zu treffen. Lassen Sie uns gemeinsam Ihre Möglichkeiten besprechen und die für Sie beste Strategie entwickeln.

  1. Ist der Bodenrichtwert gleichzusetzen mit dem Marktwert eines Grundstücks?

Nein, der Bodenrichtwert bietet eine zuverlässige Orientierung. Der tatsächliche Grundstückswert bzw. Verkaufspreis hängt von individuellen Faktoren wie Bebauung, Größe und Form, der Marktsituation und einzelnen Besonderheiten ab.

  1. Wie wichtig ist der Bodenrichtwert beim Immobilienverkauf?

Der Bodenrichtwert gibt eine gute Grundlage für die Preisfindung, insbesondere bei unbebauten Grundstücken. Individuelle Besonderheiten sind dabei jedoch nicht berücksichtigt. Bei bebauten Grundstücken ist außerdem der Gesamtwert der Immobilie – inklusive Bauwert und Zustand – entscheidend.

  1. Gibt es auch einen Bodenrichtwert für bebaute Grundstücke?

Der Richtwert wird auch für bebaute Gebiete ermittelt. Er ist dann „mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre“ (§ 196 I S. 2 BauGB). Das Gebäude wird also weggedacht, weshalb der Wert nur Aufschluss über den Bodenwert und nicht über den Gesamtwert der Immobilie gibt.

 

 

Hinweis (Disclaimer)

Bitte beachten Sie: Unsere Artikel und Leitfäden sollen Ihnen Informationen zu verschiedenen Immobilien-Themen geben, stellen jedoch keine Rechts- oder Finanzberatung dar und ersetzen diese nicht. Zahlen sowie Informationen können veraltet sein. Wir erstellen jeden Beitrag mit großer Sorgfalt und nach bestem Wissen, trotzdem können Fehler nicht ausgeschlossen werden. Wir freuen uns über entsprechende Hinweise.

 

 

 

 

 

 

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Immosmart Makler Team München