Ihr Immobilienbüro für den Münchner Westen
Immobilienmakler Neuhausen – Immosmart
Neuhausen: Verkauf, Vermietung und Bewertung
Immosmart ist Ihr Immobilienbüro für Neuhausen – für den Verkauf von Altbauwohnungen, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern ebenso wie für Bewertung und Vermietung. Neuhausen bildet mit Nymphenburg den Stadtbezirk 9 und reicht vom Rotkreuzplatz über die Lagen am Hirschgarten bis an die Arnulfstraße. Zwischen diesen Lagen liegen Unterschiede, die über den Preis entscheiden – wir sagen Ihnen, welche für Ihr Objekt gelten.
Wohnen in Neuhausen – was den Ort ausmacht
Neuhausen liegt westlich der Maxvorstadt und ist einer der dichtesten gewachsenen Stadtteile Münchens: geschlossene Blockrandbebauung aus der Gründerzeit, dazwischen Nachkriegsbau und, an den Rändern, Neubau. Mittelpunkt ist der Rotkreuzplatz mit Wochenmarkt, Einzelhandel und Gastronomie. Nach Süden schließt der Königliche Hirschgarten an, nach Norden der Olympiapark.
Für Eigentümer heißt das: Neuhausen wird nicht über ein Zentrum bewertet, sondern über die Entfernung zu Grün und zur nächsten Schienenachse.
- U1 · U7
- Tram 12
- S-Bahn Hirschgarten
- Markt donnerstags
Ortsteile und Lagen in Neuhausen
- Neuhausen
- Nymphenburg
- Oberwiesenfeld
- St. Vinzenz
- Alte Kaserne
- Dom Pedro
Der Stadtbezirk 9 gliedert sich in diese sechs Bezirksteile. Rund um den Rotkreuzplatz steht der dichteste Altbau mit Geschäftslagen im Erdgeschoss. Richtung Hirschgarten und Nymphenburger Straße werden die Blöcke ruhiger und die Wohnungen größer. An der Landshuter Allee verläuft der Mittlere Ring – Lagen direkt an der Achse und Lagen in den Seitenstraßen dahinter werden sehr unterschiedlich nachgefragt, auch wenn zwischen ihnen nur ein Häuserblock liegt.
Verkehrsanbindung
Am Rotkreuzplatz halten die U-Bahn-Linien U1 und U7, die Tram-Linie 12 sowie die Metrobusse 53, 62 und 63. Der Bahnhof München-Hirschgarten liegt an der S-Bahn-Stammstrecke und erschließt den Süden des Viertels. Die Landshuter Allee als Teil des Mittleren Rings nimmt den Durchgangsverkehr auf, die Arnulf- und die Nymphenburger Straße führen Richtung Innenstadt. Für den Verkauf zählt weniger die Entfernung zum Zentrum als die Frage, ob ein Objekt zur Ringachse oder zum Innenhof orientiert ist.
Infrastruktur und Alltag
Der Wochenmarkt am Rotkreuzplatz findet donnerstags statt, der Einzelhandel für den täglichen Bedarf konzentriert sich am Platz und entlang der Nymphenburger Straße. Der Königliche Hirschgarten ist die größte zusammenhängende Grünfläche des Viertels, der Olympiapark liegt nördlich angrenzend. Grundschulen, weiterführende Schulen, Kitas und Ärzte sind im Bezirk vorhanden. Familien bleiben in Neuhausen oft über den Wohnungswechsel hinaus – das ist der Grund, warum größere Altbauwohnungen hier selten und schnell vergeben sind.
Bebauung und Baujahresschwerpunkt
Prägend ist der Altbau der Gründerzeit und der Jahre davor und danach: hohe Räume, Stuck, Holzfenster, oft Etagenheizung oder nachträglich eingebaute Zentralheizung. Dazwischen stehen Wiederaufbauten der Nachkriegsjahrzehnte und, an Arnulfstraße und Bahnachse, Neubau. Für Eigentümer ist das die wichtigste Weichenstellung: Beim Altbau entscheiden Fenster, Heizung und der Zustand des Gemeinschaftseigentums über die Verhandlungsposition, beim Nachkriegsbestand der Energieausweis – und bei beiden die Frage, ob eine Erhaltungssatzung gilt.
Ortsentwicklung: was neu dazukommt
Auf dem PaketPost-Areal zwischen Arnulfstraße, Wilhelm-Hale-Straße und Birketweg entsteht ein neues Quartier. Die denkmalgeschützte Paketposthalle bleibt erhalten und wird zu einem überdachten öffentlichen Platz. Für Eigentümer im Umfeld heißt das: Der Vergleichsmaßstab der Käufer verschiebt sich Richtung Neubaustandard, während Altbau mit Grundriss, Deckenhöhe und Lage punktet.
Das sagen unsere Kunden über uns
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Mehr InformationenImmobilienbewertung ist leichter als Sie denken
Warum Eigentümer in Neuhausen mit Immosmart arbeiten
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Unsere Referenzobjekte -
zu schön um sie nicht zu zeigen
Was den Immobilienwert in Neuhausen bestimmt
Den größten Ausschlag gibt die Orientierung des Objekts: Wohnungen zur Landshuter Allee und zu den Durchgangsachsen werden anders bewertet als Einheiten zum Innenhof oder in den Seitenstraßen dahinter. Zweiter Faktor ist der Zustand des Gemeinschaftseigentums – bei Altbauten entscheiden Dach, Fenster und Heizungsanlage über den Verhandlungsspielraum, und die Protokolle der Eigentümerversammlungen werden von Käufern tatsächlich gelesen. Dritter Faktor ist der Grundriss: Hohe Räume und große Altbauzimmer gleichen fehlende Modernisierung teilweise aus, enge Nachkriegsgrundrisse tun das nicht. Dazu kommt die Entfernung zu Hirschgarten, Olympiapark und zur nächsten U- oder S-Bahn-Station.
Die amtlichen Bodenrichtwerte für Neuhausen veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München. Der Bodenrichtwert beschreibt den Wert des Grundstücks, nicht den Ihrer Wohnung.
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Mehr InformationenMakler für Neuhausen: unsere Leistungen
Bewertung
Am Anfang steht fast immer die Frage nach dem Wert. Unsere Immobilienbewertung ordnet Ihr Objekt in den Neuhauser Markt ein – Lage, Baujahr, Grundriss und Zustand des Gemeinschaftseigentums zusammen, nicht als Durchschnittswert. Wer es eilig hat, startet mit der Online-Wertermittlung und bekommt den Termin vor Ort danach.
Verkauf und Vermietung
Beim Verkauf übernehmen wir die Reihenfolge: Unterlagen beschaffen, Energieausweis prüfen, Exposé und Fotos erstellen, Besichtigungen für Neuhausen gebündelt terminieren, Verhandlung führen und den Notartermin vorbereiten. Bei vermieteten Wohnungen – in Neuhausen der häufige Fall – kommt die Abstimmung mit den Mietern dazu; für die Vermietung selbst führen wir die Auswahl der Interessenten.
Sonderfälle
Daneben begleiten wir Sonderfälle: Mehrfamilienhäuser und Teilungen, Trennungssituationen über unsere Mediation, dazu die Finanzierung auf Käuferseite und die Kaufbegleitung. Wer in Neuhausen sucht statt verkauft, hinterlegt einen Suchauftrag über den Immobilienfinder. Begleitet wird Sie dabei das Team, das den Münchner Westen betreut.
Wir sind Ihre Experten für jedes Immobilienthema. Ob Bewertung, Verkauf, Vermietung oder Finanzierung von Immobilien in München und Umgebung - bei uns erhalten Sie individuelle Lösungen, abgestimmt auf Ihre Bedürfnisse.
Immobilien sind mehr als nur Vermögenswerte, sie sind oft mit Zielen und Emotionen verbunden. Deshalb bieten wir Ihnen eine einzigartige Rundumbetreuung, bei der Sie sich immer wie ein VIP fühlen werden. Wir begleiten Sie mit Kompetenz und Herz durch den gesamten Prozess.
Unser Ziel? Ihre Begeisterung. Denn wir sind erst glücklich, wenn Sie von unserer Arbeit begeistert sind.
Lernen Sie uns und unsere Leistungen kennen und entdecken Sie, was wir für Sie tun können - wir freuen uns auf Sie!
Mehr über mich und meine Erfolgsrezepte für unsere Kunden erfahren Sie hier.
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Mehr InformationenHaus kaufen und Wohnung mieten in Neuhausen
Neuhausen ist ein Wohnungsmarkt
Einfamilien- und Reihenhäuser kommen fast nur in den Randlagen vor und werden selten angeboten; den Takt geben Eigentumswohnungen im Altbau und im Nachkriegsbestand vor.
Gesucht
- Drei- und Vier-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Loggia
- kleine Einheiten als Kapitalanlage
Schwerer
- Erdgeschoss zur Straße
- Einheiten ohne Stellplatz
Fällt Ihr Objekt in eine der gesuchten Kategorien, entscheidet die Vorbereitung über den Preis. Fällt es nicht hinein, entscheidet die Vermarktungsstrategie.
Sanieren vor dem Verkauf: was sich in Neuhausen rechnet
Klein machen, groß klären
Beim Altbau lohnt selten die große Sanierung vor dem Verkauf – Käufer in Neuhausen planen ohnehin eigene Eingriffe und rechnen sie ein.
Lohnt sich
- frisch gestrichene Wände
- Fenstergriffe, die funktionieren
- aufgeräumte Räume
- ein Grundriss, den Käufer sofort verstehen
Klären statt sanieren
- Steht eine Dach- oder Heizungssanierung im Haus an?
- Den Beschluss der Eigentümerversammlung besorgen und ins Exposé legen
Wer offenlegt, verhandelt einmal. Wer zurückhält, verhandelt bei der zweiten Besichtigung neu und meist schlechter.
So erreichen Sie uns aus Neuhausen
Mit öffentlichen Verkehrsmitteln: Ab Rotkreuzplatz mit der U1 oder U7 Richtung Innenstadt bis Hauptbahnhof, dort Umstieg Richtung Marienplatz; von dort sind es wenige Gehminuten zu uns.
Termine machen wir ebenso gern bei Ihnen vor Ort in Neuhausen.
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Mehr InformationenIhr schneller Kontakt zu uns
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Ihr Ansprechpartner für Neuhausen
Immosmart GmbH
Färbergraben 12
80331 München
Tel. 089 41 41 88 800
E-Mail info@immosmart.de
Termine machen wir bei Ihnen vor Ort, in unserem Büro oder digital – je nachdem, was Ihnen zeitlich passt.
Auch zeitlich richten wir uns gerne nach Ihren Wünschen und sind immer für Sie erreichbar - mit der Bitte um Verständnis, dass auch Immobilienmakler ihren Schlaf benötigen.