Ihr Immobilienbüro für München-Schwabing
Immobilienmakler München-Schwabing
Schwabing: Makler für Verkauf und Bewertung
Immosmart ist Ihr Immobilienmakler für München-Schwabing – beim Verkauf, bei der Vermietung und bei der Frage, was Ihre Wohnung heute wert ist. Schwabing ist kein eigener Stadtbezirk: Der westliche Teil bildet den Stadtbezirk 4 Schwabing-West, der östliche gehört zum Stadtbezirk 12 Schwabing-Freimann.
Zwischen dem Blockrand am Elisabethplatz, den Altbauzeilen an der Leopoldstraße und den Neubauquartieren an der Domagkstraße liegen sehr unterschiedliche Lagen. Als Immobilienmakler München bewerten wir jede davon einzeln.
Wohnen in Schwabing – was das Viertel ausmacht
Schwabing hat keinen gemeinsamen Mittelpunkt. Im Westen liegen die gründerzeitlichen Blockränder um Kurfürstenplatz, Hohenzollernplatz und Elisabethplatz, im Osten Altschwabing zwischen Münchner Freiheit und Englischem Garten. Nördlich davon folgen Luitpoldpark, Klinikum Schwabing und die jüngeren Quartiere Domagkpark und Parkstadt Schwabing.
Die Leopoldstraße trennt dabei nicht, sie verbindet: An ihr wechseln Bestand und Neubau auf kurzer Strecke.
Für Eigentümer heißt das: Schwabing wird nicht über einen Durchschnitt bewertet, sondern über Hausnummer, Geschoss und die Seite, zu der die Fenster zeigen.
- U3/U6 unter der Leopoldstraße
- Tram 12, 23, 27, 28
- Elisabethmarkt
- Englischer Garten
Schwabing: Ortsteile und Lagen
- Neuschwabing
- Am Luitpoldpark
- Münchner Freiheit
- Biederstein
Schwabing-West gliedert sich in die Bezirksteile Neuschwabing, Am Luitpoldpark und Schwere-Reiter-Straße. Auf der Ostseite tragen vier Bezirksteile des Stadtbezirks 12 Schwabinger Namen: Schwabing, Münchner Freiheit, Biederstein, Kleinhesselohe.
Nachgefragt sind vor allem die ruhigen Seitenstraßen um Pündterplatz und Habsburgerplatz sowie die isarnahen Lagen in Biederstein und Kleinhesselohe. Adressen an Leopoldstraße und Mittlerem Ring werden anders bewertet. Für Eigentümer heißt das: Die Bezirksteilgrenze sagt wenig, die Straßenseite viel.
Verkehrsanbindung: U-Bahn, Tram, Bus
Unter der Leopoldstraße fahren U3 und U6 mit den Halten Giselastraße, Münchner Freiheit, Dietlindenstraße, Nordfriedhof und Alte Heide. Im Westen bedient die U2 Hohenzollernplatz und Scheidplatz, die U3 zusätzlich Bonner Platz und Petuelring.
Die Tram 12 fährt über Hohenzollernstraße und Belgradstraße, die Linien 27 und 28 halten am Kurfürstenplatz, die Tram 23 verbindet die Münchner Freiheit über Schwabinger Tor mit Schwabing Nord. Busse halten mit den Linien 53, 54, 59 und 142 an der Münchner Freiheit. Für Eigentümer heißt das: Der Fußweg zur nächsten Schienenachse gehört ins Exposé, weil Käufer danach filtern.
Infrastruktur und Alltag
Der Elisabethmarkt am Elisabethplatz ist der Nahversorger mit Namen: Obst und Gemüse, Fleisch, Feinkost und Imbiss auf rund 3.000 Quadratmetern. Grün liefern der Luitpoldpark, der Englische Garten mit Kleinhesselohe und Hirschau sowie der Französische Garten am Schloss Suresnes. Zum Schwimmen stehen das Nordbad an der Schleißheimer Straße und das Ungererbad bereit.
Als Schulstandorte liegen Willi-Graf-Gymnasium, Sophie-Scholl-Gymnasium und Oskar-von-Miller-Gymnasium im Gebiet, dazu das Klinikum Schwabing und die Seidlvilla. Für Eigentümer heißt das: Wer Markt, Park und Schule mit Namen und Gehweg nennt, spart sich Rückfragen in der Besichtigung.
Bebauung und Baujahresschwerpunkt
Der Kern von Schwabing-West ist gründerzeitlicher Blockrand, vielfach mit Jugendstilfassaden, rund um Kurfürstenplatz, Elisabethplatz und Hohenzollernplatz. Dazwischen stehen Nachkriegsbauten auf Baulücken und durchsanierte Altbauten. Die Barbarasiedlung entstand als Kleinwohnungsanlage, der Ackermannbogen auf früheren Kasernenflächen.
Im Osten reicht die Spanne von Altschwabinger Mietshäusern bis zu Domagkpark und Parkstadt Schwabing. Für Eigentümer heißt das: Im Schwabinger Altbau sagt der Hauszustand mehr über den Preis als die Quadratmeterzahl.
Freizeit und Natur
Der Englische Garten reicht mit Kleinhesselohe und der Hirschau bis an die östliche Grenze des Stadtbezirks 12, der Luitpoldpark mit dem Luitpold-Hügel liegt im Westen. Dazu kommen der Nordfriedhof, der Französische Garten am Schloss Suresnes und der Park im Domagkpark. Im Osten begrenzt die Isar den Stadtbezirk.
Für Eigentümer heißt das: Eine Wohnung mit kurzem Weg ins Grüne wird anders nachgefragt als eine gleich große an der Ausfallstraße – das gehört ins Exposé.
Das sagen unsere Kunden über uns
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Mehr InformationenImmobilienbewertung ist leichter als Sie denken
Warum Eigentümer aus Schwabing unser Immobilienbüro wählen
Immobilien in Schwabing
Angeboten werden in Schwabing überwiegend Eigentumswohnungen im Altbau, dazu Einheiten in den neueren Quartieren im Norden und einzelne Mehrfamilienhäuser. Unser Blick reicht über beide Stadtbezirke hinaus bis in die angrenzenden Viertel.
Finden Sie aktuell nichts Passendes, legen wir Ihr Suchprofil an: Suchauftrag anlegen. Was gerade verfügbar ist, sehen Sie unter aktuelle Immobilienangebote; bereits vermittelte Objekte zeigen wir darunter.
80805 München - SchwabingDirekt am Englischen Garten! 3-Zimmer-Erdgeschosswohnung mit großem Garten in exklusiver Wohnanlage
80803 München - Schwabing WestKurzfristig verfügbar - Charmante 2,5 Zimmer-Altbauwohnung in Schwabing, nahe dem Englischen Garten
80805 München - SchwabingGroßzügige 4-Zimmer-Wohnung mit Altbau-Charme und sonnigem Süd-Balkon in Schwabing
Unsere Referenzobjekte -
zu schön um sie nicht zu zeigen
Immobilienbewertung Schwabing: was den Wert prägt
Lage im Block: Entscheidend ist in Schwabing weniger die Adresse als die Ausrichtung. Eine Altbauwohnung zum begrünten Innenhof und eine zur Hauptachse liegen im selben Haus und werden unterschiedlich nachgefragt. Wir erfassen Himmelsrichtung, Geschoss und Lärmseite getrennt.
Zustand des Gemeinschaftseigentums: Dach, Steigleitungen, Heizung und Fassade bestimmen im Gründerzeitbestand, wie viel Spielraum ein Käufer einrechnet. Beschlüsse und Rücklage gehören deshalb vor den ersten Termin auf den Tisch.
Grundriss und Schnitt: Hohe Räume, Altbaufenster und zweiter Rettungsweg entscheiden darüber, ob sich eine Wohnung teilen, zusammenlegen oder nur erhalten lässt.
Anbindung und Grün: Fußweg zur U-Bahn, zum Elisabethmarkt und in den Englischen Garten sind in Schwabing harte Kriterien, keine weichen.
Als Orientierung veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München die amtlichen Daten; die Einordnung Ihrer Wohnung ersetzt das nicht.
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Mehr InformationenMakler München-Schwabing: unsere Leistungen
Bewertung
Am Anfang steht der Wert. Wir sehen uns Ihre Wohnung an, prüfen Unterlagen und Gemeinschaftseigentum und ordnen das Objekt im Umfeld ein – das ist unsere Immobilienbewertung. Dabei zählt in Schwabing der Unterschied zwischen Hof- und Straßenseite genauso wie der Zustand des Gemeinschaftseigentums. Für eine erste Einschätzung zwischendurch genügt die Online-Wertermittlung.
Verkauf und Vermietung
Danach folgt die Vermarktung. Beim Verkauf übernehmen wir Unterlagen, Exposé, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Notartermin. Bei der Vermietung kommen Mieterauswahl, Übergabeprotokoll und Mietvertrag dazu. Wir führen die Besichtigungen selbst, dokumentieren jede Rückmeldung und legen Ihnen die Interessenten gebündelt vor. Sie entscheiden, wir bereiten vor.
Sonderfälle
Eigene Abläufe gibt es für Sonderfälle: Mediation bei Trennung und Scheidung, Finanzierung und Kaufbegleitung. Wer in Schwabing sucht statt verkauft, hinterlegt sein Profil im Immobilienfinder; wer wissen will, mit wem er arbeitet, sieht sich unser Team an.
„Schwabing ist kein Münchner Mittelwert und auch nicht der Schnitt des Nachbarviertels. Zwischen einer Altbauwohnung an der Occamstraße und einer an der Leopoldstraße liegen wenige Gehminuten, aber zwei verschiedene Käufergruppen. Deshalb sehe ich mir jede Wohnung persönlich an, bevor ich über einen Preis spreche.“
Lernen Sie uns und unsere Leistungen kennen – wir freuen uns auf Sie!
Mehr über mich erfahren Sie im Porträt von Fritz Stelzer.
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Mehr InformationenHaus kaufen und Wohnung mieten in Schwabing
Wohnung oder Haus – die Verteilung
In beiden Schwabinger Stadtbezirken dominiert die Geschosswohnung; freistehende Häuser sind die Ausnahme.
Was für die Wohnung spricht
- Der Blockrand besteht fast vollständig aus Eigentumswohnungen
- Käufer suchen Zuschnitt, Geschoss und Ausrichtung, nicht Grundstücksfläche
Wo Häuser vorkommen
- Einzelne Stadt- und Reihenhäuser liegen in Randlagen Richtung Biederstein und Alte Heide
- Wer ein Haus anbietet, trifft auf eine kleine, gezielt suchende Käufergruppe
Für Eigentümer heißt das: Ein Haus braucht hier keine breite Kampagne, sondern die richtige Handvoll Interessenten.
Sanieren vor dem Verkauf: was sich in Schwabing rechnet
Sanieren oder verkaufen wie es ist
Im Gründerzeitbestand entscheidet nicht der Umfang der Sanierung, sondern ihre Sichtbarkeit.
Lohnt sich meist
- Fenster, Elektrik und Bäder, weil Käufer den Aufwand sonst doppelt einrechnen
- Unterlagen zu Beschlüssen, Rücklage und anstehenden Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum
Vorher prüfen
- Teile Schwabings liegen in Erhaltungssatzungsgebieten; dort sind Umbau, Abbruch und Umwandlung in Wohnungseigentum genehmigungspflichtig
- Die Stadt kann ein Vorkaufsrecht prüfen, das der Käufer per Abwendungserklärung ausräumen kann
Für Eigentümer heißt das: Wer offenlegt, verhandelt einmal.
So erreichen Sie uns aus Schwabing
Mit dem Auto: über Leopold- und Ludwigstraße stadteinwärts bis zur Altstadt, aus Schwabing-West über Schleißheimer oder Barer Straße. Parkhäuser gibt es rund um den Färbergraben.
Mit öffentlichen Verkehrsmitteln: U3 oder U6 ab Münchner Freiheit, Giselastraße oder Dietlindenstraße Richtung Innenstadt, aus Schwabing-West die U2 ab Hohenzollernplatz oder Scheidplatz. Vom Marienplatz sind es wenige Gehminuten zu uns.
Termine vor Ort in Ihrer Wohnung sind nach Absprache selbstverständlich möglich.
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Mehr InformationenIhr schneller Kontakt zu uns
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Ihr Ansprechpartner für Schwabing
Immosmart GmbH
Färbergraben 12
80331 München
Tel. 089 41 41 88 800
E-Mail info@immosmart.de
Termine machen wir bei Ihnen vor Ort, in unserem Büro oder digital – je nachdem, was Ihnen zeitlich passt.
Auch zeitlich richten wir uns gerne nach Ihren Wünschen und sind immer für Sie erreichbar - mit der Bitte um Verständnis, dass auch Immobilienmakler ihren Schlaf benötigen.