Ihr Immobilienbüro für München-Giesing
Immobilienmakler München-Giesing
Giesing: Verkauf, Vermietung und Bewertung
Immosmart ist Ihr Immobilienmakler für München-Giesing – für Eigentümer zwischen Isarhangkante und Tegernseer Landstraße. Giesing ist ein Sammelbegriff für zwei Hälften: Obergiesing gehört zum Stadtbezirk 17 Obergiesing-Fasangarten, Untergiesing zum Stadtbezirk 18 Untergiesing-Harlaching.
Die Bandbreite reicht von Arbeiterherbergen an der Pilgersheimer Straße über Gründerzeitblöcke bis zu Nachkriegszeilen und Neubau. Als Immobilienmakler München bewerten wir jede dieser Lagen einzeln statt über einen Stadtdurchschnitt.
Giesing im Überblick: Verkehr, Viertel, Umgebung
Obergiesing zieht sich als schmaler Streifen zwischen dem Mittleren Ring im Westen und der S-Bahn-Strecke nach Holzkirchen im Osten entlang. Untergiesing liegt tiefer, zwischen dem östlichen Isarufer und der Tegernseer Landstraße, im Norden begrenzt durch die Humboldtstraße.
Getrennt werden beide durch den Giesinger Berg.
Für Eigentümer heißt das: Giesing hat kein gemeinsames Zentrum, über das sich ein Wert ableiten ließe, sondern zwei Lagesysteme – eines zur Isar hin, eines entlang der Durchgangsachse.
- U2 Silberhornstraße
- Tegernseer Landstraße
- Giesinger Grünspitz
- Isarauen
Ortsteile und Lagen in Giesing
- Obergiesing
- Untergiesing
- Giesinger Berg
- Birkenau
Untergiesing gliedert sich in die Hanglagen oberhalb der Isar, das alte Arbeiterquartier um die Pilgersheimer Straße und die Birkenau. Obergiesing reicht vom alten Ortskern um die Ichostraße über die Walchenseesiedlung bis zum Agfa-Areal.
Die Rangfolge folgt der Entfernung zur Isar und zur Hauptachse, nicht der Bezirksgrenze. Für Eigentümer heißt das: Eine Adresse nahe den Isarauen und eine an der Tegernseer Landstraße gehören nicht in dieselbe Vergleichsgruppe.
Verkehrsanbindung von Giesing
Die U2 hält an der Silberhornstraße, an der Untersbergstraße und am Giesing Bahnhof; die U1 erschließt Untergiesing Richtung Mangfallplatz. Am Bahnhof Giesing halten die S3 Richtung Holzkirchen und die S7 Richtung Kreuzstraße.
Die Tram 18 verbindet Giesing Bahnhof über Ostfriedhof mit Sendlinger Tor und Karlsplatz, die Tram 25 führt über den Wettersteinplatz Richtung Grünwald, der Bus 54 bindet Candidplatz an. Straßenseitig prägen Tegernseer Landstraße, Chiemgaustraße und Mittlerer Ring das Bild.
Für Eigentümer heißt das: Die Anbindung ist ein Argument, die Lage direkt an der Achse selbst nicht.
Infrastruktur und Alltag
Die Geschäftslage liegt an der Tegernseer Landstraße, im Viertel Tela genannt. Dort liegt auch der Giesinger Grünspitz. Weitere Freiflächen sind der Weißenseepark mit dem Katzenbuckel, der Agfa-Park, der Ostfriedhof und die Isarauen.
Schulstandorte sind die Ichoschule, die Silberhornschule, das Anton-Fingerle-Bildungszentrum an der Schlierseestraße und das Schulzentrum Perlacher Forst. Baden lässt sich im Schyrenbad und im Bad Giesing-Harlaching. Das Stadion an der Grünwalder Straße liegt an der Grenze zwischen Unter- und Obergiesing.
Für Eigentümer heißt das: Käufer fragen nach Namen und Wegen, nicht nach Kategorien.
Wer zieht her, wer zieht weg
Giesing ist als Arbeiterquartier gewachsen; davon zeugen die erhaltenen Herbergen an der Pilgersheimer Straße und die Kleinhausbebauung der Feldmüllersiedlung. In der Birkenau haben Sanierungen und Neubauten die Bewohnerschaft verändert, die Stadt beschreibt dort den Zuzug einkommensstärkerer Haushalte. In mehreren Teilgebieten halten Erhaltungssatzungen den Bestand.
Für Eigentümer heißt das: Die Käufergruppe hängt stärker an der Straße als am Stadtteilnamen – wer das vorher klärt, spart Besichtigungen mit der falschen Zielgruppe.
Ortsentwicklung: Neubau und Sanierung
Auf dem McGraw-Gelände zwischen Tegernseer Landstraße, Stadelheimer Straße und Warthofstraße entstehen auf rund 2,8 Hektar etwa 250 Mietwohnungen für Staatsbedienstete, dazu ein Wohnheim, Kitas und Einzelhandel. Auf dem früheren Agfa-Areal stehen rund 950 Wohnungen samt Agfa-Park.
Der Straßenraum an der Tegernseer Landstraße bleibt Sanierungsgebiet.
Für Eigentümer heißt das: Neubau im Umfeld verschiebt den Vergleichsmaßstab; Bestand punktet dann über Grundriss und Lage.
Das sagen unsere Kunden über uns
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Mehr InformationenImmobilienbewertung ist leichter als Sie denken
Warum Eigentümer aus Giesing unser Immobilienbüro wählen
Immobilien in Giesing
Im Angebot sind in Giesing meist Eigentumswohnungen im Altbau und im Nachkriegsbau, dazu Mehrfamilienhäuser und vereinzelt Reihenhäuser an den Rändern. Wir vermitteln im gesamten Münchner Süden und Südosten.
Was wir nicht offen ausschreiben, läuft über vorgemerkte Interessenten. Käufer hinterlegen ihre Kriterien über den Suchauftrag; wie wir Objekte präsentieren, zeigen die aktuellen Immobilienangebote.
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81541 München - ObergiesingUrbanes Wohnglück - Stilvolle 3-Zimmer-Wohnung mit großem Balkon, TG-Stellplatz, U-Bahn-Nähe
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Unsere Referenzobjekte -
zu schön um sie nicht zu zeigen
Immobilienbewertung Giesing: was den Wert prägt
Mikrolage: Entscheidend ist, ob eine Wohnung zur Isar und zum Hang orientiert ist oder zur Tegernseer Landstraße, zur Chiemgaustraße oder zum Mittleren Ring. Zwischen beiden Situationen liegen oft wenige Gehminuten, aber zwei verschiedene Käufergruppen.
Erhaltungssatzung: Für mehrere Teilgebiete gelten Erhaltungssatzungen, darunter Untere Au/Untergiesing, Tegernseer Landstraße, Scharfreiterplatz und Wettersteinplatz. Ob eine Adresse darin liegt, gehört vor dem ersten Besichtigungstermin geklärt, weil es Umbau, Aufteilung und Käuferkreis betrifft.
Bausubstanz und Gemeinschaftseigentum: Bei Altbau entscheiden Fenster, Heizung, Dach und der Zustand des Gemeinschaftseigentums über die Verhandlung. Bei Nachkriegszeilen rückt der Energieausweis nach vorn.
Grundriss und Außenbereich: Balkon, Loggia, Hofzuschnitt und Stellplatz verschieben die Nachfrage spürbar.
Bodenrichtwerte veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München. Sie betreffen das Grundstück, nicht die einzelne Wohnung – für einen belastbaren Preis ersetzen sie die Besichtigung nicht.
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Mehr InformationenMakler München-Giesing: unsere Leistungen
Bewertung
Den Anfang macht in Giesing die Immobilienbewertung. Wir sehen uns die Einheit vor Ort an, ordnen sie in die Giesinger Lagen zwischen Isarhangkante und Tegernseer Landstraße ein und begründen den Preis später gegenüber Käufern mit Vergleichsobjekten. Eine erste Orientierung liefert die Online-Wertermittlung; sie ersetzt den Termin vor Ort nicht, hilft aber bei der Entscheidung, ob ein Verkauf überhaupt ansteht.
Verkauf und Vermietung
Beim Verkauf übernehmen wir Unterlagenbeschaffung, Exposé, Fotos, Terminsteuerung, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Kaufvertragsentwurf und den Notartermin und begleiten Sie bis zur Übergabe. Bei der Vermietung prüfen wir Mieterunterlagen, führen die Besichtigungen und übergeben protokolliert mit Zählerständen.
Sonderfälle
Für Sonderfälle begleiten wir die Mediation bei Trennung und Scheidung und klären die Finanzierung der Gegenseite früh, damit die Zusage vor dem Notartermin steht. Käufer unterstützen wir mit Kaufbegleitung und mit dem Suchauftrag. Wer dahintersteht, zeigt unser Team.
„Wer in Giesing verkauft, verkauft nicht im Münchner Durchschnitt und auch nicht wie in Haidhausen. Zwischen einer Wohnung unterhalb der Hangkante zur Isar und einer an der Tegernseer Landstraße liegen wenige Gehminuten, aber zwei verschiedene Käufergruppen. Darum besichtige ich jede Wohnung selbst, ehe ich eine Preisspanne nenne.“
Lernen Sie uns und unsere Leistungen kennen – wir freuen uns auf Sie!
Mehr über mich erfahren Sie im Porträt von Fritz Stelzer.
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Mehr InformationenHaus kaufen und Wohnung mieten in Giesing
Käufer in Giesing kommen mit einer kurzen Liste und vergleichen hart.
Was schnell geht
- Drei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Loggia abseits der Hauptachsen
- Kleine Einheiten in Bahnhofs- und U-Bahn-Nähe als Kapitalanlage
Was länger dauert
- Erdgeschosswohnungen zur Tegernseer Landstraße oder zur Chiemgaustraße
- Einheiten ohne Stellplatz und mit offenen Beschlüssen im Gemeinschaftseigentum
Wer diese Punkte vor der ersten Besichtigung belegt statt beschreibt, verhandelt einmal statt dreimal.
Sanieren vor dem Verkauf: was sich rechnet
Was vor dem Verkauf investiert wird, holt der Preis nicht immer zurück.
Lohnt sich meist
- Streichen, entrümpeln, defekte Kleinteile tauschen
- Unterlagen vollständig machen: Teilungserklärung, Protokolle, Energieausweis
Lohnt sich selten
- Große Bäder- oder Küchensanierungen kurz vor der Vermarktung
- Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, über die die Eigentümergemeinschaft entscheidet
Was Sie vorab offenlegen, ist einmal verhandelt; was später auftaucht, öffnet die Verhandlung neu.
So erreichen Sie uns aus Giesing
Mit dem Auto: Über die Tegernseer Landstraße Richtung Norden in die Altstadt zum Färbergraben. Tiefgaragen liegen in Laufweite.
Mit öffentlichen Verkehrsmitteln: Die Tram 18 fährt ab Giesing Bahnhof über Ostfriedhof bis Sendlinger Tor und Karlsplatz; von dort sind es wenige Gehminuten. Alternativ die U2 ab Silberhornstraße.
Termine vereinbaren wir in der Immobilie, in unserem Büro am Färbergraben oder digital.
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Mehr InformationenIhr schneller Kontakt zu uns
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Ihr Ansprechpartner für Giesing
Immosmart GmbH
Färbergraben 12
80331 München
Tel. 089 41 41 88 800
E-Mail info@immosmart.de
Termine machen wir bei Ihnen vor Ort, in unserem Büro oder digital – je nachdem, was Ihnen zeitlich passt.
Auch zeitlich richten wir uns gerne nach Ihren Wünschen und sind immer für Sie erreichbar - mit der Bitte um Verständnis, dass auch Immobilienmakler ihren Schlaf benötigen.