Wohnung verkaufen in München – mit Immosmart zum marktgerechten Preis
Wohnungsverkauf in München auf einen Blick
Entscheidend sind Lage, Baujahr, Zustand des Hauses und die Zahlen der Eigentümergemeinschaft, nicht der Durchschnittspreis der Stadt.
Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Energieausweis kommen meist von der Hausverwaltung. Wer sie früh anfordert, spart Wochen.
Der Mietvertrag geht auf den Käufer über.
Mietpreisbremse, Kündigungssperrfrist und Erhaltungssatzungen beeinflussen, wer Ihre Wohnung kauft und zu welchem Preis.
Die Maklerprovision teilen sich Verkäufer und Käufer bei Wohnungen zu gleichen Teilen.
Was kostet eine Eigentumswohnung in München?
Die verlässlichsten Zahlen für München liefert der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt. Er wertet alle notariellen Kaufverträge aus – also tatsächlich gezahlte Preise, keine Angebotspreise aus Portalen. Neubauwohnungen liegen dabei deutlich über Bestandswohnungen, und gute Wohnlagen über durchschnittlichen.
Innerhalb eines Viertels kann der Unterschied zwischen zwei Wohnungen größer sein als zwischen zwei Stadtteilen: Etage, Aufzug, Balkon und der Zustand des Gemeinschaftseigentums wirken direkt auf den Preis.
Für Ihre Wohnung heißt das: Ein Quadratmeterpreis aus dem Internet ist ein Startpunkt, kein Verkaufspreis.
So ermitteln wir den Verkaufspreis Ihrer Wohnung
Den Preis für Ihre Wohnung setzen wir aus drei Blickwinkeln zusammen. Am Anfang steht immer die Besichtigung – erst danach nennen wir eine Zahl.
Vergleichswert: was ähnliche Wohnungen erzielt haben
Für selbst genutzte Wohnungen ist der Vergleich mit tatsächlichen Verkäufen ähnlicher Objekte der Maßstab: gleiche Lage, ähnliches Baujahr, vergleichbare Größe. Wir gleichen amtliche Daten mit unseren eigenen Verkäufen in München ab und rechnen Unterschiede bei Ausstattung und Zustand ein.
Ertragswert: wenn Ihre Wohnung vermietet ist
Kapitalanleger rechnen anders. Für sie zählt, was die Wohnung nach Abzug der nicht umlagefähigen Kosten an Miete bringt und wie viel Spielraum der Mietspiegel lässt. Eine niedrige Bestandsmiete senkt den Preis für Anleger – kann aber für Eigennutzer bedeutungslos sein, wenn der Mieter ohnehin auszieht.
Mikrolage und Eigentümergemeinschaft
Zwei Wohnungen im selben Haus können unterschiedlich viel wert sein. Etage, Aufzug, Ausrichtung, Balkon und Lärm machen den Unterschied. Dazu kommt die Gemeinschaft: Eine gut gefüllte Erhaltungsrücklage und ein gepflegtes Haus stärken Ihren Preis, eine anstehende Sonderumlage schwächt ihn. Mehr dazu erfahren Sie bei unserer Immobilienbewertung in München.
Vermietete Wohnung in München verkaufen
Eine vermietete Wohnung lässt sich in München jederzeit verkaufen. Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ gilt: Der Käufer übernimmt den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten, auch die Kaution. Entscheidend für Ihren Preis ist, wer als Käufer infrage kommt.
Kapitalanleger oder Eigennutzer – wer kauft?
Kapitalanleger interessieren sich für Miete, Mietentwicklung und Kosten. Eigennutzer kaufen nur, wenn sie absehbar selbst einziehen können. In München begrenzen Mietpreisbremse und eine abgesenkte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen die Rendite. Deshalb prüfen wir vor der Vermarktung, welche Käufergruppe für Ihre Wohnung den besseren Preis zahlt – und ob ein Verkauf an den Mieter selbst der einfachste Weg ist.
Kündigungssperrfrist und Vorkaufsrecht des Mieters
Wurde Ihre Wohnung erst nach Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt, gelten besondere Regeln. Beim ersten Verkauf nach der Umwandlung hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Und wer eine solche Wohnung kauft, kann in München erst nach zehn Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Diese Sperrfrist schließt Eigennutzer praktisch aus. Wir klären vorab anhand des Grundbuchs, ob sie Ihre Wohnung betrifft.
Besichtigungen mit Mieter
Ihr Mieter muss Besichtigungen nach rechtzeitiger Ankündigung dulden, aber nicht jederzeit. Wir stimmen Termine mit ihm ab, bündeln Interessenten und bereiten das Exposé so vor, dass nur ernsthafte Käufer die Wohnung betreten. Das schont das Mietverhältnis – und ein kooperativer Mieter ist bei der Besichtigung Ihr bestes Verkaufsargument.
Was die Eigentümergemeinschaft für Ihren Verkauf bedeutet
Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft einen Anteil an einem ganzen Haus. Käufer und finanzierende Banken wollen deshalb wissen, wie es um die Gemeinschaft steht.
Die Teilungserklärung regelt, was zu Ihrem Sondereigentum gehört, was Gemeinschaftseigentum ist und wer welche Sondernutzungsrechte hat – etwa am Garten, am Stellplatz oder an der Dachterrasse.
Unklare Sondernutzungsrechte oder ein nie genehmigter Dachausbau gehören zu den häufigsten Gründen, warum ein Verkauf ins Stocken gerät.
Hausgeld, Rücklage und Sonderumlagen
Käufer lesen die Protokolle der Eigentümerversammlungen genau. Sind Dach, Fassade oder Heizung bereits beschlossen, aber noch nicht bezahlt, rechnen sie die Kosten vom Preis ab. Eine ausreichende Erhaltungsrücklage wirkt dagegen beruhigend. Wir werten Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Protokolle vor dem ersten Inserat aus. So kennen Sie mögliche Einwände, bevor ein Käufer sie in der Verhandlung nutzt.
Verwalterzustimmung
In vielen Münchner Teilungserklärungen steht, dass der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss. Die Zustimmung wird erst nach dem Notartermin eingeholt und muss öffentlich beglaubigt sein. Bis sie vorliegt, zahlt der Käufer nicht. Wir prüfen diese Klausel vorab und stimmen den Ablauf mit Verwaltung und Notar ab, damit keine Wartezeit entsteht.
Erhaltungssatzung und Umwandlung: was in München gilt
München schützt in zahlreichen Vierteln die Bewohnerstruktur durch Erhaltungssatzungen, im Volksmund Milieuschutz. Dort ist es genehmigungspflichtig, ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufzuteilen. Eine bereits bestehende Eigentumswohnung dürfen Sie dagegen auch im Erhaltungsgebiet verkaufen.
Für Sie als Eigentümer ist vor allem wichtig, ob Ihre Wohnung aus einer Umwandlung stammt – denn dann greifen Vorkaufsrecht und Sperrfrist des Mieters.
Besonders viele Erhaltungssatzungen liegen in diesen Vierteln:
- Isarvorstadt
- Haidhausen
- Au
- Sendling
- Giesing
- Schwabing
Unterlagen für den Wohnungsverkauf
Für eine Eigentumswohnung brauchen Sie mehr Unterlagen als für ein Haus, weil Käufer und Bank auch die Gemeinschaft prüfen. Die meisten Dokumente liegen bei der Hausverwaltung oder beim Grundbuchamt am Amtsgericht München. Wir fordern fehlende Unterlagen für Sie an.
Von Grundbuchamt und Verwaltung
- Aktueller GrundbuchauszugGrundbuchamt, Amtsgericht München
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und GemeinschaftsordnungGrundbuchamt (Grundakte) oder Verwaltung
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre und Beschluss-SammlungHausverwaltung
- Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung (Hausgeld, Erhaltungsrücklage)Hausverwaltung
- Energieausweis für das GebäudeHausverwaltung
Aus Ihren eigenen Unterlagen
- Grundriss und Wohnflächenberechnungeigene Unterlagen, Bauträger oder Lokalbaukommission
- Mietvertrag, Nachweise zu Mieterhöhungen und Kautioneigene Unterlagen (nur bei Vermietung)
- Nachweise über Modernisierungen in der Wohnungeigene Unterlagen
Wohnung verkaufen in Ihrem Münchner Stadtteil
Ob ein Käufer für Ihre Wohnung mehr zahlt, entscheidet sich oft im Viertel. Baujahr, Käuferkreis und örtliche Regeln unterscheiden sich in München stark. Hier finden Sie, worauf es in den wichtigsten Stadtteilen beim Wohnungsverkauf ankommt.
Schwabing: Altbau zwischen Kurfürstenplatz und Englischem Garten
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Schwabing-West und Alt-Schwabing sind um 1900 gebaut; Jugendstil-Fassaden prägen die Plätze. Im Norden kamen mit Parkstadt Schwabing und Domagkpark jüngere Neubauten dazu. Gekauft wird vor allem von Paaren und Singles. Bei Altbauwohnungen fragen Käufer zuerst nach dem Zustand von Dach, Leitungen und Fassade – die Protokolle der Gemeinschaft sind hier wichtiger als das neue Bad. Mehr zu unserem Team für Schwabing.
Maxvorstadt: Apartments zwischen Universität und Kunstareal
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In der Maxvorstadt stehen klassizistische Häuser neben schlichten Bauten aus dem Wiederaufbau. Rund um LMU und TU sind kleine Wohnungen besonders gefragt, oft vermietet an Studierende. Käufer sind häufig Kapitalanleger oder Eltern, die für ihr Kind kaufen. Für sie zählt der Ertrag, deshalb bereiten wir Mietvertrag und Kostenaufstellung so auf, dass die Rendite auf einen Blick erkennbar ist. Zur Seite Immobilienmakler Maxvorstadt.
Isarvorstadt: Gärtnerplatz, Glockenbach und Schlachthofviertel
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Die Isarvorstadt besteht aus Gründerzeitvierteln, die als Mietshausquartiere entstanden. Viele Wohnungen wurden später aufgeteilt und sind noch vermietet. Mehrere Erhaltungssatzungsgebiete liegen hier dicht beieinander. Für Sie heißt das: Wir prüfen vor dem Verkauf, ob Ihre Wohnung aus einer Umwandlung stammt und ob Vorkaufsrecht oder Sperrfrist den Käuferkreis einschränken. Vorder- oder Hinterhaus und Gastronomie in der Straße wirken spürbar auf den Preis. Mehr über die Isarvorstadt.
Haidhausen und Au: Franzosenviertel und Nachkriegshäuser
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Haidhausen hat sein gründerzeitliches Franzosenviertel weitgehend erhalten. Die Au wurde im Krieg stark zerstört und mit einfachen Häusern der Fünfzigerjahre wiederaufgebaut. Zwei Teilmärkte also: Altbau mit Charakter auf der einen Seite, kompakte Wohnungen mit energetischem Nachholbedarf auf der anderen. Bei den Nachkriegshäusern achten Käufer auf Energieausweis und Rücklage – beides gehört bei uns ins Exposé. Zu unserer Seite für Haidhausen.
Bogenhausen: vom Herzogpark bis zum Arabellapark
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Kaum ein Stadtbezirk ist so gegensätzlich. Im Herzogpark und in Altbogenhausen stehen Villen und große Altbauwohnungen, die den Krieg weitgehend überstanden haben. Am Arabellapark prägen Hochhäuser der Sechziger- und Siebzigerjahre mit großen Eigentümergemeinschaften das Bild. Dort entscheiden anstehende Sanierungen von Fassade, Aufzügen und Brandschutz über den Preis. Wir lesen die Protokolle, bevor wir einen Preis nennen. Mehr zu Bogenhausen.
Neuhausen-Nymphenburg: Gründerzeit, Gern und Hirschgarten
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Neuhausen bietet Gründerzeitblöcke, Gern und Neuwittelsbach Villenkolonien, und südlich der Bahngleise entstanden in den letzten Jahrzehnten neue Quartiere. Familien suchen hier die Nähe zu Schlosspark und Hirschgarten. Ein Hinweis, den wir oft geben: Viele Wohnungen im Viertel gehören Genossenschaften – sie sind kein Eigentum und lassen sich nicht verkaufen. Ihre Eigentumswohnung erkennen Sie am eigenen Wohnungsgrundbuch. Zu unserer Seite für Nymphenburg.
Sendling: Altbau-Mietblöcke rund um den Harras
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Sendling ist überwiegend Ende des 19. und Anfang des 20. Jahrhunderts entstanden, viele Häuser wurden seit den Neunzigerjahren saniert. Junge Paare und Familien schätzen die Nähe zu Isar und Flaucher sowie U-Bahn und S-Bahn am Harras. Wertbestimmend ist der Abstand zum Mittleren Ring: Eine ruhige Hofseite kann mehr bringen als ein Balkon zur Hauptstraße. Mehr zu Sendling.
Giesing: Nachkriegsbestand mit Einstiegspreisen
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An der Tegernseer Landstraße stehen Großstadthäuser aus der Zeit um 1900. Der größte Teil des Bestands in Obergiesing wurde jedoch nach dem Krieg gebaut. Giesing ist für viele Käufer der Einstieg in eine Münchner Eigentumswohnung, und Kapitalanleger schätzen die U2-Anbindung. Weil viele Häuser energetisch nachgerüstet werden müssen, beeinflussen Rücklage und beschlossene Maßnahmen den Preis stärker als in Altbauvierteln. Mehr zu Giesing und Harlaching.
Laim: Nachkriegswohnungen mit kurzen Wegen
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Laim wurde nach dem Krieg mit Vorrang für Wohnungsbau neu aufgebaut, zwei Drittel der Fläche sind heute Wohngebiet. Typisch sind Zwei- und Dreizimmerwohnungen aus den Fünfziger- bis Siebzigerjahren, dazu Neubau am Hirschgarten. Käufer kommen, weil sie zentrumsnah wohnen wollen, ohne Innenstadtpreise zu zahlen. S-Bahn und U-Bahn sind hier ein Verkaufsargument, das wir im Exposé konkret machen. Zu unserer Seite für Laim.
Pasing: Neubauwohnungen am Fernbahnhof
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Rund um den Bahnhof Pasing sind in den letzten Jahren zahlreiche Neubauwohnungen entstanden, daneben stehen die historischen Villenkolonien. Pasing ist mit S-Bahn, Regional- und Fernverkehr einer der wichtigsten Bahnknoten im Münchner Westen – ein starkes Argument für Pendler. Bei jüngeren Wohnungen fragen Käufer nach Gewährleistung und Abnahmeprotokollen, bei Wohnungen in Villen nach Sondernutzungsrechten am Garten. Zu unserer Seite für Pasing.
So läuft Ihr Wohnungsverkauf mit Immosmart
- BewertungWir sehen uns Ihre Wohnung an, werten die Unterlagen der Gemeinschaft aus und nennen Ihnen einen Angebotspreis, den wir begründen können.
- UnterlagenWir vervollständigen die Unterlagen und fordern Fehlendes bei Verwaltung und Grundbuchamt an.
- ExposéFotos, Grundriss und die wichtigsten Kennzahlen der Gemeinschaft.
- Vermarktung und BesichtigungenGezielt vermarktet, Besichtigungen auch bei vermieteten Wohnungen.
- FinanzierungsprüfungWir prüfen die Finanzierung der Interessenten, bevor verhandelt wird.
- Notar und ÜbergabeDen Notartermin und die Übergabe bereiten wir mit Ihnen vor.
Ob Sie online einen ersten Richtwert möchten oder gleich ein persönliches Gespräch – die Wertermittlung ist der erste Schritt. Alle zehn Schritte im Detail finden Sie auf unserer Seite zum Immobilienverkauf.
Für Erbengemeinschaften und Paare in Trennung bieten wir eine Mediation an. Wenn Sie mehrere Wohnungen oder ein ganzes Anlageobjekt verkaufen möchten, beraten wir Sie zum Verkauf von Investmentimmobilien in München. Und wer selbst eine Wohnung sucht, nutzt unseren Immobilienfinder.
Kosten beim Wohnungsverkauf in München
Die Maklerprovision teilen sich Verkäufer und Käufer beim Verkauf einer Wohnung an Privatpersonen zu gleichen Teilen. So schreibt es das Gesetz vor. Die Höhe nennen wir Ihnen vorab schriftlich. Daneben fallen für Sie meist nur kleinere Posten an: die Löschung einer Grundschuld, falls Ihr Darlehen abgelöst wird, und gegebenenfalls Kosten für fehlende Unterlagen. Notar und Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer.
Steuern auf den Gewinn fallen nicht an, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder wenn Sie die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Bei vermieteten Wohnungen, die Sie kürzer besitzen, sprechen Sie vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater.
Erbschaft, Trennung, Verkleinerung: wenn der Verkauf einen Anlass hat
Geerbte Wohnung
Eine geerbte Wohnung gehört oft mehreren Personen. Verkauft werden kann nur gemeinsam, und dafür braucht es einen Erbschein oder ein notarielles Testament. Wir helfen, die Unterlagen zu ordnen und alle Erben an einen Tisch zu bringen.
Verkauf bei Trennung
Bei einer Trennung zählt ein Preis, den beide Seiten nachvollziehen können – hier hilft eine neutrale Bewertung. Auf Wunsch begleiten wir Sie mit unserer Mediation.
Von groß nach klein
Wer im Alter von der großen Wohnung in eine kleinere ziehen möchte, plant Verkauf und Umzug am besten in einem Zug. Wir stimmen Übergabetermin und Auszug so ab, dass Sie nicht doppelt zahlen.
Fünf typische Fehler beim Wohnungsverkauf
- Unterlagen erst anfordern, wenn ein Käufer gefunden ist. Die Verwaltung braucht oft Wochen.
- Den Preis aus Portalanzeigen ableiten statt aus tatsächlichen Verkäufen.
- Beschlossene Sonderumlagen verschweigen. Sie stehen im Protokoll, und der Käufer findet sie.
- Den Mieter nicht einbinden und dann vor verschlossener Tür stehen.
- Die Verwalterzustimmung vergessen und den Kaufpreis wochenlang später erhalten.
Ihr Ansprechpartner für den Wohnungsverkauf in München
Färbergraben 12, 80331 München
Telefon: 089 41 41 88 80 0
E-Mail: info@immosmart.de
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